在这些人的推动之下，新城必然飞速崛起，必然大厦林立，必然富丽堂皇
　　住宅空置率过高，没有人气，没有产业，夜晚经过，大街小巷黑灯瞎火这样的城市被形象地称作“鬼城”。
　　中国与西方发达国家都有“鬼城”，比如底特律这样的城市，晚上连路灯都不亮，也算是“鬼城”。但中西方又有不同，西方发达国家的“鬼城”多为旧城，有一大把年纪了，它们从辉煌的年代变成“鬼城”，一般都在挣扎多年之后。中国却有不少刚建的新城，年纪轻轻，正当发育成长，却转瞬衰败凋零，沦落为“鬼城”，令人扼腕。
　　为什么有那么多新城变“鬼城”？原因有很多，但以下三类人的作用，一般都少不了。
　　第一类是这些城市的最高管理者。这些城市管理者们，大多贵为一市之长，原先就有魄力的，自然而然要再上层楼、再加把劲，显示出更多的魄力；原先是副的，或者从别的地方调来的，那更要显示出主政一方、敢叫日月换新天的魄力。拆旧城、建新城一般是这些领导们新官上任三板斧中的一招。他们建新城，从来不搞小打小闹，必须大手笔。
　　一个小城市本来只有20万人口，是个紧凑型的宜居城市。但让这些市领导们一去，这个地方一定会小鸡变大凤凰。在他们眼中，新城是一张白纸，可以画又好又美的蓝图，新城一定要成为区域中心、国内中心甚至国际中心城市，成为百万人口的大城市！于是一场轰轰烈烈的造城运动开始了。他们一边干，还一边说。有的说，不造新城对不起当地人民；还有的说，一年半载再造一个××，那是历史赋予我们的使命，时不我待。
　　第二类是做房地产的开发商。房地产开发商理解的造新城，就是建楼房、卖楼房。在建楼、卖楼的过程中，他们的利益得以全面实现。实际上在过去几十年中，中国没几样产业能经久不衰，而房地产算作是其中之一吧。
　　房地产商关注城市表面的物理形态，他可不会去管这个城市赖以生存发展的产业培育问题、人口数量与素质提升问题。市长们急于让一片新城平地而起，房地产商们急于通过开发快速再发一笔，双方目标不谋而合。市长搭台，开发商唱戏。哪里有搭台子的，哪里就有唱大戏的；哪里有新官上任，哪里就会群集一批房地产商。对城市而言，市长与开发商都非常强势，他们唱响了他们心目中的城镇化主旋律，也就是：城镇化无非就是新城建设，新城建设无非就是房地产开发。
　　第三类人是各类“师”与各类“家”们，其中有拿执照的规划师、有项目咨询专家，也有某些学院派的经济学家、管理学家，不一而足。他们的共同特点是为市长与开发商提供各种证据，做各种背书。
　　市长点个调子，要造一个全省皆惊、举国有名的新城，咨询专家们就能找出理由来说，这个地方值得再造新城再领风骚，道理是一去二三里、八九十枝花；学院派们就能从古典派、现代派，从空间与产业、从比较优势与竞争优势上指出本该如此、早该如此，不如此天理不容；执业规划师们当然愿意大尺度、大面积地进行规划。原因无他，规划费跟面积有关系，江湖上的名声也跟规划多大的新城有关系。
　　新城推手，还有许多类型的人，但大致上看，就上述这么几类。这其中，市长是拍脑袋的人，开发商是拍腰包的人，而各种规划与论证的专家基本上就是拍巴掌的人他们让新城方案一致通过。
　　这三类人有不同的立足点，但也有非常多的交集，即只关注他们个体的利益，关注眼前的利益，漠视城市的可持续发展。在这些人的推动之下，新城必然飞速崛起，必然大厦林立，必然富丽堂皇。
　　一些缺乏严格论证的新城建设，由于城市内在的产业发育严重不足、人口集中度明显不够，最终无以为继，沦为“鬼城”。而不少新城在建设过程中，资源配置过度扭曲，埋下了地方债务隐患，威胁到金融安全，已经到了不可不治的地步。
　　新城变“鬼城”，究其根本是特殊的利益群体与利益结构已经左右了城市的发展。这种利益不完全是商人与各路专家们的经济利益，也包括市长们对于政绩利益的诉求。
　　如此看来，如何根治新城病，关键是要形成公开、科学、多元的公众参与、决策、评判与纠错机制。只有这样，才能减少屡屡让新城“见鬼”的现象。