北京下月开始试点以房养老
　　试点期限为两年；房价预期走低，尚无保险公司申请试点
　　6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，老年人住房反向抵押养老保险(俗称“以房养老”)试点正式启动。北京、上海、广州及武汉将自7月1日起试点。新京报记者从保监会得知，到目前为止尚未收到保险公司开展试点的申请。
　　保监会谨慎推进
　　反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
　　据了解，《意见》将自2014年7月1日起实施，在北京、上海、广州、武汉四所城市开展为期两年的试点，对投保人群要求为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
　　发布会上，保监会人身保险监管部主任袁序成介绍，“以房养老”在国内是新鲜事物，在国外也是小众业务，对此，保监会和保险公司都比较谨慎。
　　据悉，对申请试点的保险公司有比较严格的要求。申请试点资格的保险公司应具备的条件包括，已开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等七项条件。
　　昨日，记者就“以房养老”试点情况询问了几家保险公司，只有幸福人寿表示目前正在积极开展相关产品研发工作，并表示将积极上报反向抵押保险试点申报材料。但大多数保险公司表示暂不知情，目前还没有听说要开发或开展此项产品。
　　“市场是个未知数”
　　对此，首都经贸大学金融系教授庹国柱[微博]对新京报记者表示，目前参与“以房养老”的老人到底有多少，市场有多大，还是个未知数。同时，对于保险公司来说，还要面临房价下跌和老年人长寿的风险，而且这些风险也是未知，只能边试边看。
　　记者在与一些金融机构接触过程中，对方普遍谈到房价下跌的风险。在一些大城市出现房产泡沫的情况下，未来房屋价值如果大幅贬值，金融机构不愿意承担此风险。
　　另外，我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司等机构普遍担忧的问题。当老人将房产抵押时，商品房的剩余可使用年限已经不多。而当老人身故后，房子的剩余年限更是所剩无几。保险公司依靠剩下的使用年限或许不足覆盖已支付的养老金成本。
　　2007年出台的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，不过业内担心抵押房屋需有偿续期，那么续期费用将是一个未知风险。
　　申请试点资格的保险公司的部分条件
　　已开业满5年，注册资本不少于20亿元；
　　满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。
　　■ 关键问题
　　房价波动风险如何解决？
　　针对房价波动，保监会提出可设立参与型产品与非参与型产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。老年人可以根据自身的承受能力进行选择。
　　长寿风险由谁承担？
　　保监会相关负责人表示，保险公司依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
　　完全独立产权怎么界定？
　　《意见》指出，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。保监会相关负责人表示，完全独立产权是指老年人的独立产权，如果是与子女共享的产权不符合条件。对于目前正在按揭的房产，首都经贸大学金融系教授庹国柱表示，应该可以参与“以房养老”。但是在房地产价值上会有所打折。这需要消费者和保险公司一起协商，按合同执行。
　　期间老人突然身故怎么办？
　　庹国柱认为这得看老人跟保险公司是怎么约定的。可以约定到身故为止，也可以约定到一个固定起付期间。这有很多种情况，比如其中一种是约定起付20年，但老人活到15年，剩下5年的年金也得给老人的家人或子女。
　　70年产权问题如何解决？
　　庹国柱认为，评估的时候，产权问题也就考虑进去了。如果一个房子已经居住了20年，剩下50年的房子还值多少钱，第三方评估机构评估后，保险公司和消费者都同意这个价格，那就按这个成交签订合同。另外，签约一段时间后，房子出现质量问题导致不能使用怎么办？庹国柱认为，在签订合同之前，保险公司要对房子进行检查评估。签订合同之后，出现的问题和风险就要由保险公司承担。
　　■ 背景
　　10年“自发”试点 效果不佳
　　其实“以房养老”并非新鲜话题，我国自提出“以房养老”的概念已有10年，从2007年开始，北京、上海、南京、杭州等地都有过一些自发性试点，可惜效果不佳，并未被市场接受。
　　根据以往试点经验，老人和保险公司存在巨大利益博弈。老人认为“万一我还没领够钱就死了，那岂不是便宜了保险公司。”对保险公司而言，存在着“房子已经到期，而老人还活着”的风险。
　　平安证券[微博]缴文超认为，“以房养老”最大的风险来自房地产价值的不可判性和资产的流动性风险，这会限制“以房养老”的规模。
　　缴文超认为，中国的养老文化和人文因素决定老人或子女参与的积极性不高。一位网友表示，中国的传统观念仍是“养儿防老”，另外老人对于生活了一辈子的房屋宁可去世后留给子女继承，也不愿意交给银行处理。因此“以房养老”适合无子女的老人。
　　■ 相关
　　业界呼吁出台鼓励措施
　　据保监会相关负责人介绍，在前期，保监会曾找了包括幸福人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿[微博]等七八家保险公司成立了一个课题组，开展研究。
　　民政部副部长窦玉沛此前表示，为大众提供市场化的、社会化的、可选择的服务，首先还是要居家养老为基础，其次要以社区(养老)服务为依托，同时要以机构养老为补充。“以房养老”试点就是诸多养老服务产品中的一个选项，它完全是一种自愿的、自主选择的行为。
　　对于实际操作中遇到的难题，中国房地产开发集团理事长孟晓苏[微博]建议，可由中国保监会、民政部牵头并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计，明晰抵押房屋权属关系；建立对长寿保户的政府补贴机制以化解所谓的“长寿风险”等。
　　国泰君安分析师李品科认为，70年土地使用权续期明确化、贷款保险、政府补贴和税收减免等出台或会是以房养老的催化剂。
　　■ 观点
　　“以房养老”国外占比不高
　　国泰君安分析师李品科认为，从国际上看反向按揭模式成熟，但普遍占比不高。
　　公开信息显示，即使逆按揭模式已经成熟的国外，以房养老所占的比例也并不大。2009年，美国使用逆按揭的有房产老年家庭占比仅1.4%；而日本逆按揭因为只有土地可以融资，且贷款一般有固定期限，还不及美国发达；英国2012年新发放反向按揭1.75万单，占同期65岁以上老人比例不足0.2%。
　　为此，最早在国内提出“以房养老”概念的中国房地产开发集团理事长孟晓苏反复在公开场合强调，以房养老不是大众产品，只是少数老人愿意接受的小众产品，能让老人们多一种养老选择，是除了政府养老以外的一种补充。而“住房反向抵押养老保险”仅是以房养老诸多方式的一种。