土地分割登记应明确空间权利范围
2007年10月16日 0:0 7269次浏览 来源： 中国有色网 分类： 政策法规
某县城中心地段一宗经过拍卖方式取得的土地上建成了5层楼房：一层为商业店面，楼上四层为商品住房。土地分割登记按各自权利人所使用房屋的建筑面积在总建筑面积中所占比例，对总用地面积进行了分摊，并给权利人分别颁发了《国有土地使用权证》。后来，一层店面权利人欲将本层商业店面整体转让，楼上各层住户都认为自己应当获得交易总额剔除门面房屋现值后纯土地转让收益的1/5，并就此与一层店面权利人发生了争议。这场土地转让收益分配争议的症结在于，仅按照平面面积进行分摊登记，土地分层利用中各权利人的空间权利范围不明确。
我国现行土地登记中土地权利的客体主要包括土地的坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等，其中界址和面积具有描述土地权利范围的属性。当前土地节约集约利用水平不断提高，土地权利的空间特征日益凸现，特别是土地空间用途不同，其利用价值差异很大，如果土地权利在空间范围内界限不明，就容易引发宗地共有人之间的土地权属纠纷。因此，在土地登记工作中，确定土地权利的数量时，简单地将共有宗地各权利人的土地使用面积按所占建筑面积的比例进行分摊，导致土地权利人空间范围模糊，权属不清，从而使“增加容积率补缴土地差价”的政策无法落实，共有宗地被转让后的收益分配或被征收后的补偿政策也难以把握。
根据《物权法》第一百三十八条规定，建设用地使用权出让时，应当在合同中明确规定建筑物、构筑物以及附属设施占用的空间范围。因此，笔者建议在共有宗地登记时，共有土地使用权人的使用范围应采用以下方法明确空间权利范围：
改进现行共有宗地登记中按平面分摊土地使用权面积的方法，取消土地证中分摊面积这个栏目，只标注共有使用权的面积。对共用宗地登记除采用传统登记手段（宗地图）等外，还应辅之以立面图、剖面图，标注不同权利人在宗地中的空间使用范围，即对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度等作出明确规定。今后，随着测绘技术的进步，还可标注不同权利人共同使用土地的界址点空间坐标。对商业住宅混合性质的共有宗地发证，在《国有土地使用权证》“记事”栏中要对住宅用地和商业用地等不同用途类型作出明确界定，以为以后拆迁补偿工作减少阻力和难度。
（来源：国土资源新闻网）
（作者单位：湖南省华容县国土资源局）
（作者单位：湖南省华容县国土资源局）
责任编辑：CNMN
如需了解更多信息，请登录中国有色网：www.yujingqiu.com了解更多信息。
中国有色网声明：本网所有内容的版权均属于作者或页面内声明的版权人。
凡注明文章来源为“中国有色金属报”或 “中国有色网”的文章，均为中国有色网原创或者是合作机构授权同意发布的文章。
如需转载，转载方必须与中国有色网（ 邮件：cnmn@cnmn.com.cn 或 电话：010-63971479）联系，签署授权协议，取得转载授权；
凡本网注明“来源：“XXX（非中国有色网或非中国有色金属报）”的文章，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不构成投资建议，仅供读者参考。
若据本文章操作，所有后果读者自负，中国有色网概不负任何责任。
